Grondexploitatieportefeuille Almere

Het voeren van actief grondbeleid met grondexploitaties brengt financiële risico’s met zich mee. De risico’s van de portefeuille grondexploitaties worden op twee niveaus in beeld gebracht: Specifieke projectrisico’s en meer algemene markt- en macro economische risico’s.

Specifieke projectrisico’s

Ten behoeve van de beheersing van de risico’s en de financiële impact die de risico’s kunnen hebben op de exploitaties worden per complex deze risico’s in beeld gebracht en gewaardeerd. Om de risico’s financieel te waarderen wordt gebruik gemaakt van de door uw Raad vastgestelde risicowaarderingsmethodiek conform de “kadernota weerstandsvermogen”.
Vanaf MPGA 2022 is in overleg met de accountant het projectmarktrisico als projectrisico toegevoegd. Dit is een risico die project specifiek van toepassing is afhankelijk van het programma per grondexploitatie. Dit risico is ontstaan door de bijgestelde ramingsmethodiek van de grondopbrengsten.
Er wordt geen onderscheiding meer gemaakt tussen structurele- en conjuncturele prijsontwikkeling zoals in het vorige MPGA en het afgelopen jaar is de marktwaarde van woningen verder gestegen. Het risico dat het huidige hoge prijsniveau gaat dalen, wordt daarmee niet meer tot uitdrukking gebracht door de marktconforme grondwaarde naar beneden bij te stellen, maar apart in beeld te brengen bij de risicoparagraaf als projectmarktrisico. Deze bijgestelde werkwijze heeft een opstuwend effect van het plansaldo en resulteert in een bijstelling van het benodigd risicokapitaal van € 121 mln.
Op dit moment bevindt de markt zich op een conjuncturele piek en zijn de grondprijzen zeer hoog, met name voor marktwoningen. Het is niet reëel om dit huidige prijsniveau langjarig te verwachten. Het risico is reëel dat ergens in de komende tien jaar de grondprijzen gaan dalen. Dat hoeft niet eens te betekenen dat er een grote crisis aankomt. Bij stijgende bouwkosten en gelijkblijvende of zeer licht dalende verkoopprijzen van woningen zullen de residueel berekende grondprijzen flink omlaag gaan. Dat risico is berekend voor het segment marktwoningen en treedt op bij de volgende grondexploitaties: Kustzone Haven, Noorderplassen, Nobelhorst, Duin en Stadstuinen. Dat is inclusief de voorziene investeringen in de nieuw toegevoegde grondexploitaties..

Bij het jaarlijkse actualiseren van de grondexploitaties wordt het risicoprofiel en daarbij behorende risicokapitaal geactualiseerd. Het totale risicoprofiel wordt thans op € 333 miljoen maximaal geldgevolg (geldschade) geraamd. Deze raming bedraagt circa 18% van de nog te maken kosten (€ 0,6 miljard) en nog te realiseren opbrengsten (€ 1,2 miljard). Na weging op kansberekening van de diverse componenten bedraagt het risicobedrag over alle complexen € 203 miljoen (€ 5,0 miljoen voor de negatieve grondexploitaties en € 198 miljoen voor de positieve grondexploitaties).

De belangrijkste risico’s zijn te vinden bij de grondexploitaties Nobelhorst, Kustzone Poort, Stadstuinen Poort en Noorderplassen. Voor de vergelijking en de verklaring van de verschillen van het risicoprofiel tussen het MPGA 2022 en de programmabegroting 2022 wordt verwezen naar het hoofdstuk weerstandsvermogen.

Macro economische risico’s

Naast specifieke projectrisico’s in grondexploitaties, worden ook markt- en macro economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen.

Een voorzichtig scenario en 2 crisisscenario’s

Er is onderscheid gemaakt in een ‘Voorzichtig scenario’ (zoals ieder jaar wordt doorgerekend) en 2 ‘Crisis-scenario’s’. Een economische crisis leidt tot minder vertrouwen, lagere leencapaciteit en minder verhuisbewegingen. Dit zal er waarschijnlijk ook toe leiden dat, ondanks de huidige behoefte aan woningen, er minder afzet is van grond voor woningbouw. Mensen komen tot andere afwegingen of zijn niet langer in staat om een woning te kopen / te huren. De ambities uit de concept-woonvisie in te realiseren woningen in de komende jaren, worden in die scenario’s niet gerealiseerd. De ‘woningmarkt’ bepaalt zelf voor een groot deel de behoefte aan woningbouw en daarmee het tempo in de woningbouwontwikkeling.

Als gevolg van een recessie kunnen de woningprijzen en daarmee de grondprijzen sterker dalen. In de twee crisis-scenario’s is er tevens rekening mee gehouden dat er extra kosten voor planontwikkeling nodig zijn, doordat de ontwikkelingen meer tijd kosten (minder efficiënt) en de organisatie niet zo snel afgeschaald kan worden.

De belangrijkste parameters voor de scenario’s zijn lagere afzet, lagere grondprijzen en hogere rente. Deze parameters zijn per grondexploitatie doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële effecten per scenario weergegeven en afgezet tegen het referentiescenario uit MPGA 2022.

In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en financieel effect uiteengezet.

Financieel effect

In het voorzichtige scenario ligt de afzet van woningbouwkavels structureel lager op ongeveer de helft van het referentiescenario. De opbrengststijging ligt met 1,0% lager dan in het referentiescenario, terwijl de rente met 2,0% juist hoger ligt. Op basis van deze parameters hebben de negatieve grondexploitaties en risico’s een saldo van € 55 miljoen, wat € 5 miljoen hoger is dan in het referentiescenario. Dit bedrag is reeds opgenomen in de berekening van het weerstandsvermogen.

In de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar daalt de afzet van woningbouw naar 500 woningen voor één tot enkele jaren. Bij bedrijventerreinen zakt de afzet naar een niveau van slechts 1 hectare voor enkele jaren. De grondprijzen gaan eerst flink dalen en na enkele jaren vindt herstel plaats. Bij het scenario crisis-licht leidt dit tot een benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties van € 66 miljoen. In dit bedrag zijn ook extra plankosten opgenomen, omdat er van wordt vanuit uit gegaan dat de afbouw van personeel minder snel gaat waardoor extra plankosten zullen ontstaan. De benodigde voorziening kan worden opgevangen met de reeds eerder getroffen voorzieningen voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 46 miljoen) en de harde reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 49 miljoen).

Bij het scenario crisis-zwaar bedragen de benodigde voorzieningen € 75 miljoen. Gezien de huidige marktverwachtingen wordt dit scenario onwaarschijnlijk geacht. Het grondbedrijf heeft bij dit scenario voldoende reserve om het risico te kunnen opvangen.