Grondexploitatieportefeuille Almere

De programmering van de grondexploitatieportefeuille omvat woningbouw, bedrijven, kantoren en voorzieningen. Het nog te realiseren programma voor het MPGA 2022 is ten opzichte van het MPGA 2021 (gecorrigeerd voor de realisatie van 2021) toegenomen met name bij woningbouw. De tabel hieronder geeft een vergelijking van de totale omvang tussen MPGA 2021 en MPGA 2022.

Woningbouw

Het aantal nog te realiseren woningen is per saldo toegenomen met 1.561 stuks. De belangrijkste toename komt door het toevoegen van een nieuwe grondexploitatie Campus Windesheim met 1.250 woningen. Verder door wijziging van het plan bij Annapark van maatschappelijke voorzieningen naar tijdelijk woningbouw neemt het aantal woningen toe met 200 stuks. Bij de grondexploitatie Openbare Gebieden zijn twee projecten Waterstate en Leeghwaterhof toegevoegd met een totaal 84 woningen. Bij Nobelhorst is een herijking van het plan de Werf doorgevoerd dat leidt tot toename van 23 woningen. Tenslotte vinden er bij diverse gebieden kleine aanpassingen in het woonprogramma waardoor er per saldo een toename is van 4 woningen.  

Bedrijventerrein

Bij de bedrijventerreinen bedraagt de toename circa 1 ha. De belangrijkste mutatie betreft minder snijverlies bij Stichtsekant door verkopen van grotere logistieke kavels.

Voorzieningen

De voorzieningen zijn afgenomen met 5.000 m². De belangrijkst mutaties betreffen het uit exploitatie nemen van gronden bij Overgooi (manage) en het in exploitatie nemen gronden bij nieuw grondexploitatie Campus Windesheim.

Fasering grondexploitaties

In onderstaande tabel is de verwachte grondverkoop binnen de bestaande grondexploitaties van het MPGA weergegeven. Tevens is dat voor de eerste vijf jaar uitgesplitst.

In totaal is in de lopende grondexploitaties nog ruimte voor uitgifte van circa 9.500 kavels woningbouw, 85 hectare bedrijventerrein, alsmede een beperkt volume kantoren en de nodige voorzieningen. De lopende grondexploitaties hebben een resterende looptijd die varieert van enkele jaren tot maximaal tien jaar.

We zien dat het leeuwendeel van de verwachte afzet in de komende vijf jaar plaatsvindt. Wanneer we periode 2022 tot en met 2026 vergelijken met wat in het MPGA 2021 stond, zien we dat de verwachte afzet op vergelijkbaar hoog niveau blijft. De afzet van woningbouwkavels voor de komende drie jaren is redelijk stabiel op circa 1.500 tot 1.600 stuks. Dat sluit aan bij het vastgestelde SWPA. Deze aantallen betreffen alléén de grondexploitaties; de particuliere projecten en Oosterwold komen daar nog bij. De huidige hoge vraag naar woningen zorgt er voor dat geprobeerd wordt, waar mogelijk, projecten verder te versnellen.

Vanaf 2027 begint de kaveluitgifte voor wonen af te nemen, doordat de voorraad in de lopende grondexploitaties opraakt. Het is dus van belang om de komende jaren nieuwe gebieden in exploitatie te nemen om de productiecapaciteit op peil te houden. Hiervoor zijn plannen in voorbereiding (denk aan Pampushout en Twentsekant) waarover nadere besluitvorming in de Raad zal plaatsvinden.

Ook bij de bedrijventerreinen wordt de komende jaren een hoge jaarlijks afzet van gemiddeld 16 ha. verwacht. Een groot aandeel zit op Stichtsekant, maar op alle bedrijventerreinen vindt gronduitgifte plaats. Gedurende 2022 zullen plannen voor het activeren van MVA-gronden Stichtsekant en De Vaart ter besluitvorming aan de Raad worden voorgelegd.

De fasering is ambitieus, gezien het feit dat op veel plekken in het bouw- en ontwikkelproces sprake is van capaciteitsproblemen. Naast de hoge verwachte afzet in de grondexploitaties is immers sprake van een toenemend aantal projecten op particuliere gronden, die ook vragen om ambtelijke inzet. Om de hoge afzet te kunnen realiseren, is het nodig dat voldoende bouwrijpe grond voorhanden is. Dat betekent dat we voor de komende jaren ook een hoog niveau van investeringen in bouwrijp en woonrijp maken ramen. Ook hiervoor geldt dat de krappe ambtelijke capaciteit, als ook het capaciteitsgebrek bij nutsbedrijven, een rol speelt bij de realisatie van deze ambities.

Woningbouw

De onderstaand tabel geeft een overzicht van de samenstelling van de nog te realiseren woningbouw programma in de grondexploitatie portefeuille. Het totaal aantal woningen bedraagt 9.517 stuks, bestaande uit 5.284 eengezinswoningen en 4.233 meergezinswoningen. De sociale woningbouw wordt merendeels gepland in appartementen en bedraagt circa 34% (vorig jaar 23%) van de totaal woningbouw voorraad. De toename van het aandeel sociale woningbouw komt door de toevoeging van studenten woningen bij complex 208 Campus Windesheim. Voor particulier opdrachtgevers kavels geldt een percentage van 17%, volledig eengezinswoningen, en het aandeel projectmatige woningbouw bedraagt 49%, voor circa tweederde eengezinswoningen. Deze aantallen betreffen alléén de grondexploitaties, dus Oosterwold en particuliere projecten zitten niet in deze aantallen.

Onderverdeling van de samenstelling naar stadsdelen levert het volgende beeld op. De programma van Almere Buiten is bijna afgerond. Er zijn nog maar 155 woningen te realiseren. De grootste productie van woningen voor de komende jaren worden gepland in Poort en Hout (samen 73%, 6.966 stuks). Hiervan zitten de grootste aantallen in de volgende grondexploitaties: Nobelhorst (3.000 stuks), Stadstuinen (2.255 stuks) en Kustzone Poort (1.380 stuks).