De totaal nog te realiseren opbrengsten bedragen € 1,2 miljard. Deze bestaan voor € 971 miljoen uit grondverkopen voor woningbouw, € 141 miljoen aan grond voor bedrijven, € 8 miljoen aan grond voor kantoren en € 55 miljoen voor grond voor winkels, horeca en voorzieningen. De overige opbrengst bedraagt € 5 miljoen en de opbrengststijgingen bedragen in totaal € 61 miljoen. De tabel hieronder geeft totaal overzicht:

 
De opbrengstsoorten uit deze tabel worden achtereenvolgens toegelicht:

Grondopbrengsten

Belangrijk kader voor de bepaling van de grondprijzen is het grondprijsbeleid dat jaarlijks door uw Raad wordt vastgesteld. Bij het grondprijsbeleid 2022 is een uitgebreide toelichting gegeven op de wijze waarop de grondprijzen voor de diverse programma’s en functies tot stand komt en zijn de minimale grondwaardes per gebied vastgesteld. Voor de sociale woningbouw geldt een vaste grondprijs per woning.

De raming van de grondopbrengsten worden marktconform in de grondexploitatie opgenomen. De marktconforme prijzen zijn afgeleid van de meeste recente transacties en residueel berekend. In 2021 was sprake van sterk oplopende vrij op naam-prijzen in de woningmarkt.

Voor 2022 zijn de verwachtingen over het verder stijgen van de vrij op naam-prijzen maar ook de stijging van de bouwkosten onzeker. Landelijke verwachtingen geven een beeld dat de prijsstijgingen nog doorzetten. Hoewel de bouwkosten ook oplopen, kan dit ook in 2022 nog leiden  tot verder stijgende grondwaardes.

Afwijkend ten opzicht van het MPGA 2021 en in overleg met de accountant wordt er geen onderscheid meer gemaakt tussen structurele prijsontwikkeling en conjuncturele prijsontwikkeling. Het risico dat het huidige hoge prijsniveau gaat dalen, wordt niet meer tot uitdrukking gebracht in de opbrengstraming door deze naar beneden bij te stellen, maar apart in beeld te brengen bij de risicoparagraaf als projectmarktrisico van elke grondexploitatie. De actualisatie van de grondopbrengst leidt tot een nominale toename van circa € 344 miljoen ten opzicht van MPGA 2021.

Omzet per stadsdeel

De omzet per stadsdeel is in onderstaande grafiek en tabel weergegeven. Ruim 85% van de omzet van de totale grondexploitaties bevinden zich in de stadsdelen Almere Hout en Poort. Het aandeel van Almere Poort in de geraamde grondverkopen in de komende vijf jaar is met € 343 miljoen het grootst. Ook Almere Hout heeft met € 331miljoen een belangrijk aandeel.

Overige opbrengsten

De post overige opbrengsten bestaat uit bijdrage van derden van € 5 miljoen, interne verrekeningen van € 3 miljoen en verlies aan 17 lid 4 BTW status van -€ 3 miljoen.

Opbrengststijgingen

De genoemde bedragen zijn prijspeil 2022. Jaarlijks wordt rekening gehouden met een opbrengststijging van 1,5%.

Van de nog te maken kosten van € 627 miljoen is begroot dat op grond van het realistisch scenario de komende vijf jaar € 513 miljoen wordt geïnvesteerd. Bij gebiedsontwikkeling gaat de kost doorgaans voor de baat uit, maar bij de uitvoering van de kostenraming wordt strak vastgehouden aan de cash-flow sturing. We investeren pas wanneer de afzet verzekerd lijkt.

 
De kostensoorten uit deze tabel worden achtereenvolgens toegelicht.

Verwervingen

De komende vijf jaar moet nog € 49 miljoen aan verwervingen worden gerealiseerd. Dit betreft voornamelijk verwerving van grondposities ten behoeve van Nobelhorst.

Investeringen (civiel technisch)

De civieltechnische investeringen hebben betrekking op het ophogen, het bouwrijp maken van de grond, het woonrijp maken van het gebied en het aanleggen van kunstwerken. De resterende investeringen bedragen € 448 miljoen, waarvan het grootste deel plaatsvindt in de stadsdelen Poort € 186 miljoen en Hout € 185 miljoen.

De komende jaren wordt er stevig geïnvesteerd (in vijf jaar € 353 miljoen). Het grootste deel van de investering heeft betrekking op woonrijp maken. Door de aantrekkende woningmarkt van de afgelopen jaren zijn veel gronden verkocht t.b.v. realisatie van woningbouw. In veel gebieden zijn de woningen opgeleverd waardoor het woonrijp maken (afwerking wegen, straten en pleinen, straatverlichting, groen en blauw inrichting etc.) noodzakelijk maakt.

De raming van de civiele investeringen worden gebaseerd op de recente aanbestedingen in de markt. Het grootste deel van de ramingen is onderbouwd door de kostenramingen die zijn opgesteld door het gemeentelijk ingenieursbureau. Voor investeringen die verder weg liggen in de tijd wordt gewerkt met kengetallen. Door de schaarste zijn de prijzen in de Grond- Weg- en Waterbouw (GWW) sector in 2021 flink gestegen. De recente aanbestedingen vallen tegen en er is sprake van budgetoverschrijdingen. Daarom wordt nu een aanpassing in de civiele kostenramingsmethodiek doorgevoerd. Sinds 2017 werd de civiele kostenramingen van de grondexploitaties steeds naar beneden bijgesteld met 15% - 20% omdat de kostenraming te ruim was ten opzicht van de markt. Met deze huidige markt is deze correctie in de kostenraming niet meer relevant en wordt daarom niet meer toegepast. De actualisatie van de civiele kostenraming leidt tot een nominale toename van € 113 miljoen ten opzicht van het MPGA 2021.

Plankosten (planontwikkelingskosten en kosten voorbereiding & toezicht)

Een belangrijke activiteit van de grondexploitatie betreft het ontwikkelen en voorbereiden van de plannen. Al een aantal jaren gebruikt gemeente Almere twee afzonderlijke rekenmodellen voor de begrotingsramingen van de plankosten: de planontwikkelingskosten-scan (POK-scan) en voorbereiding en toezicht-scan (V&T-scan). De modellen zijn gebaseerd op landelijke normen in uren en budget per product en activiteit.

De activiteiten van de planontwikkelingskosten betreffen het maken van diverse plannen (ontwikkelingsplannen, stedenbouwkundige plannen, inrichtingsplannen), verwervingen, wijziging/uitwerking bestemmingsplan, gronduitgiften, kaartenmaterialen, communicatie, projectleiding en project assistentie, civieltechnische adviseur en planeconomie. Het budget voor planontwikkelingskosten is per 1-1-2022 nu geraamd op € 49 miljoen. Dit is circa 11% van de nog te realiseren bouw- en woonrijp kosten.

De activiteiten van voorbereiding & toezicht omvatten het maken van tekeningen (voorlopig ontwerp en definitief ontwerp), het aanbesteding en gunning van het werk, directie en toezicht op de uitvoering in het veld en projectleiding van het hele proces. Het budget voor voorbereiding & toezicht is geraamd op € 42 miljoen. Dit is circa 9% van de nog te realiseren bouw- en woonrijp kosten.

Almere hanteert sinds lange tijd de plankosten-scan (afgeleid van de landelijke methodiek) om de ramingen van de plankosten voor grondexploitaties te maken. De plankostenscan is ontwikkeld voor “doorsnee” exploitatieplannen van 15 hectare groot. Bij grotere of kleinere plannen is er een grotere onzekerheidsmarge. Bij kleinere grondexploitaties wisten we dat al en daar werden de ramingen steeds opgehoogd. Voor grote grondexploitaties hebben we in de afgelopen jaren gemerkt dat de plankosten meestal tegenvielen. Dat komt doordat de moeilijkheidsgraad, de verschillen in stedenbouwkundige identiteit en programmatische opzet binnen de plannen en de complexiteit van het werk groot is. Met deze factoren wordt in de plankosten-scan niet goed rekening gehouden.

Bovendien houdt het model ook geen rekening met de specifieke problematiek van de gebieden. Bijvoorbeeld bij de Kustzone Poort wordt gebouwd tegen het dijklichaam aan, wat bijzonder is en niet dagelijks voorkomt. Dat leidt ertoe dat  veel overleg wordt gevoerd met externe partijen wat hoge plankosten tot gevolg heeft. Nu we voor dit soort grote grondexploitaties – andere voorbeelden zijn Stadstuinen en Nobelhorst – grofweg halverwege de realisatie zijn, hebben we een beter beeld van de complexiteit en de daarvoor benodigde capaciteit. De raming van de plankosten is nu volledig geactualiseerd, onder andere door te werken met specifieke bouwteams voor de grote grondexploitaties. Dit leidt tot een toename van de begrote plankosten van circa € 23 miljoen. Dat is inclusief de plankosten van de nieuw toegevoegde grondexploitaties.

De fasering van de plankosten in de jaren is vooral gekoppeld aan het opstellen van de inrichtings- en verkavelingsplannen, bestekramingen en de uitvoering (toezicht) op de te realiseren investeringen en verkoop van gronden.

Overige kosten

De overige kosten omvat ramingen voor niet compensabele BTW (€ 10 miljoen), ontvangen subsidie busbanen (€ 10 miljoen), Onroerende Zaak Belasting (€ 2,6 miljoen) (over in ontwikkeling zijnde gronden wordt OZB geheven) en circa € 5 miljoen aan diverse kosten.

Rentekosten

Dit betreft de jaarlijks toe te rekenen rente over de boekwaarde van de grondexploitaties. Hierbij is rekening gehouden met een rente percentage van 1,5%. Het percentage is conform de BBV voorschriften op voorgeschreven wijze vastgesteld. Ten behoeve van een bestendige meerjarige raming voor de grondexploitaties wordt het rentepercentage voor langere periode bepaald. De rente kan echter per jaar fluctueren. Zolang de jaarlijks berekende rente binnen een bandbreedte blijft van 0,5% van de meerjarig geprognosticeerde renteparameter behoeft deze niet te worden aangepast. Zo ontstaat een meer stabiel grondexploitatieresultaat.

Kostenstijgingen

De genoemde bedragen zijn prijspeil 2021. Jaarlijks wordt rekening gehouden met een inflatiecorrectie van 2,0%.