In Almere is de behoefte aan nieuwbouw van kantoorruimte al enkele jaren zeer laag te noemen. Van verdringing van kantoren vanuit Amsterdam, als gevolg van grootschalige transformatie van kantoorgebouwen, is geen sprake. Dit komt mede doordat inmiddels weer veel nieuwbouw in Amsterdam plaatsvindt. Bovendien vinden de meeste verhuizingen (bedrijven met > 1 persoon) uit Amsterdam plaats naar aanpalende gemeenten (Plabeka-monitor 2021). Dit betekent dat de kantorenmarkt in Almere zeer lokaal is en vooral voor de eigen lokale behoefte in aanbod voorzien hoeft te worden.
Het is voor de huidige en toekomstige lokale behoefte aan kantoren dan ook van belang om goed te kijken wat de lokale ontwikkelingen op het gebied van werkgelegenheid zullen zijn. Door Bureau Buiten is een aantal scenario’s uitgeschreven voor de groei van werkgelegenheid in Almere tot 2040. Indien het kantoorquotiënt (kantoorgebruik per baan) niet wijzigt, mag verwacht worden dat in een nadelig scenario behoefte zal zijn aan 33.000 m² bvo kantoorprogramma in 2040 en in het meest gunstige scenario 201.000 m² bvo.
Het is dus afhankelijk van de mate waarin de werkgelegenheid zal groeien, hoe groot de vraag zal gaan worden. Welk scenario zich zal voordoen hangt af van economische ontwikkelingen en de wijze waarop de werkgelegenheid wordt gestimuleerd. Overigens zal in 2022 een nieuw onderzoek van Buck Consultancy worden opgeleverd, waarin de behoefte naar kantooraanbod in Almere wordt herijkt. Tot de actuele cijfers beschikbaar zijn, blijft in deze marktanalyse het onderzoek van Bureau Buiten leidend.
Het aanbod in bestaand kantoorvastgoed is in 2021 gedaald van 130.300 m² bvo naar 105.600 m² bvo kantoorvloeroppervlak. Dat is een positieve trend, maar de kantorenmarkt in Almere blijft zeer ruim te noemen. De afname is te verklaren doordat nieuwe gebruikers ruimte huren of kopen en enkele panden zijn onttrokken aan de markt door transformatie naar andere functies als wonen. In 2021 is 10.000 m² kantoor dankzij vooral kleinschalige transacties (< 500 m² bvo) in gebruik genomen. Het aanbod van kantoren concentreert zich voornamelijk rondom het centrum en Gooisekant.
Naast het aanbod in de bestaande kantorenvoorraad is ook sprake van harde plancapaciteit in de bestemmingsplannen van Almere, waar gebruik van gemaakt kan worden. Het gaat dan om ruimte voor kantoorontwikkeling in Duin (30.000 m² bvo – opgenomen in een grondexploitatie), Floriade (19.000 m² bvo, als onderdeel van een gemengde bestemming in de grondexploitatie) op bedrijventerreinen Gooisekant (binnen een gemengde bestemming, Het Atelier (meerdere kantoren tot 1.500 m² bvo in een gemengde bestemming), Hogekant en Lagekant (in totaal 15.000 m² bvo voor beide terreinen in een gemengde bestemming).
Uit de marktontwikkelingen van de afgelopen jaren kan opgemaakt worden dat er weinig vraag is naar de kantoren binnen gemengde bestemmingen; de mogelijkheden om kantoren in overeenstemming met het bestemmingsplan te realiseren bestaat al meerdere jaren, maar er wordt geen gebruik van gemaakt. De andere bestemmingen die eveneens op de betreffende gronden zijn toegelaten blijken in de praktijk aantrekkelijker te zijn. Het gaat hierbij vaak om bedrijvigheid, leisure en consumentgerichte dienstverlening.
De omvang aan kantoren in de lopende grondexploitaties is echter zeer beperkt. Het betreft vooral Duin, en daarvoor zijn harde contractuele afspraken gemaakt. Het afzetrisico is daarmee beperkt.