Bestuurlijke samenvatting van het MPGA 2022

Na de opvallende prijsstijgingen op de woningmarkt in de afgelopen jaren, is ook in 2021 een prijsstijging gerapporteerd van meer dan 20% (CBS 2022). De lange periode van prijsstijgingen (2013-2022) kan volgens het CBS worden verklaard “door onder meer de daling van de (hypotheek)rente, de stijging van de inkomens, de opkomst van de particuliere verhuur, ouderen die minder en later naar verzorgingshuizen gaan en een sterke toename van het aantal 25- tot 35-jarigen” (CBS, Achtergrond bij de huizenprijsstijging vanaf 2013). De gemiddelde koopsom van de verkochte woningen in het vierde kwartaal 2021 was ruim  € 386.500 (https://almere.incijfers.nl/dashboard/wonen/). Dit is hoger dan ooit voor Almere.

De aanhoudende vraag naar woningen in combinatie met een achterblijvend aanbod zorgt voor een prijsopdrijvend effect. In de woonvisie hebben we opgenomen dat we binnen Almere betaalbare woningen mogelijk willen maken. Koopwoningen onder € 200.000 zijn in de bestaande voorraad nauwelijks nog te vinden. Dit merken we ook in de nieuwbouw. Vanwege de stijging van de bouwkosten, onder andere door de BENG-eisen (Bijna Energieneutrale Gebouwen) die van kracht zijn, en de hogere marktprijzen is het zeer lastig om invulling te geven aan de kwalitatieve behoefte. Het is nagenoeg onmogelijk om nieuwe koopwoningen onder €200.000 te bouwen, zonder hierbij in te leveren op oppervlak, kwaliteit en aantrekkelijkheid van de leefomgeving. Daarnaast zien we dat nieuwe grondgebonden koopwoningen onder €300.000 nauwelijks nog op de markt komen. Er zal dus goed gekeken moeten worden hoe we ervoor kunnen zorgen dat de woningen in het middensegment ook voor dat segment beschikbaar blijven en niet doorschuiven naar het dure segment. Wel zal een deel van de huishoudens in een ander type woning of op een andere locatie terecht komen, dan waar de voorkeur in eerste instantie naar uitgaat. Vooral bij de huishoudens die goedkoop willen of moeten kopen, zal de voorkeur voor grondgebonden woningen niet tot zeer lastig in te vullen zijn. Deze huishoudens zijn dan aangewezen op (middenhuur) appartementen. Dit is een werkelijkheid wat we zullen moeten accepteren. Pas als het huishoudinkomen flink is gegroeid, het vermogen is vergroot (al dan niet door overwaarde), de druk op de woningmarkt afneemt of zelfs sprake is van daling van de huizenprijzen, ontstaan er mogelijkheden om deze huishoudens te laten doorstromen naar een woning die wel de voorkeur geniet.

Naast de wens om de druk op de Almeerse woningmarkt te verlichten, zal de komende jaren ook rekening gehouden moeten worden met een toename van het aantal huishoudens. Dit aantal neemt toe door wijzigingen in de huishoudensamenstelling (geboorte, sterfte, kinderen die het ouderlijk huis verlaten, etc.) en het (positieve) migratiesaldo. In de Woonvisie Almere 2020 wordt dan ook niet alleen ingezet op het bieden van huisvesting aan de 18.200 huishoudens die er tot 2030 bij gaan komen, maar ook op het verlichten van de druk op de woningmarkt en het bieden van ruimte voor de kwalitatieve woningbehoefte. Door in te zetten op het bouwen van 24.500 woningen is de verwachting dat het extra aanbod de druk op de woningmarkt in enigszins zal verlichten en er meer flexibiliteit ontstaat in de mogelijkheden om door te stromen. Voorwaarde hierbij is natuurlijk wel dat er voldoende woningen in de voorraad zitten die aansluiten bij de vraag. Daarom zal niet alleen gekeken worden hoe we woningen in de gewenste prijssegmenten weten te houden, maar gaan we ook kijken of de vraag ondertussen is gewijzigd.

In het Stedelijk Woningbouwprogramma Almere (SWPA) geven we aan waar we de komende jaren aan gaan werken in de stad, om dit aantal woningen te kunnen realiseren. Om rekening te kunnen houden met uitval van projecten, hebben we voor 130% van het wenselijke aantal woningen plannen in voorbereiding. Deze 130% betekent een totale plancapaciteit van bijna 32.000 woningen in de komende tien jaar zullen worden opgeleverd. Een deel van deze plancapaciteit zit in de lopende grondexploitaties van het MPGA, een deel in nog te openen grondexploitaties, en een groeiend aandeel komt van particuliere projecten zonder grondexploitatie. In totaal zijn 16.000 woningen opgenomen in de lopende grondexploitaties, projecten van derden en Oosterwold tot en met 2031. Vanuit nieuwe transformaties en nieuwe grondexploitaties kunnen daar nog 16.000 woningen aan toegevoegd worden.

De gronden die nu in het MPGA voor woningbouw zijn opgenomen, zijn gelet op de verwachte vraag naar woningen daarmee afzetbaar en voorzien in de marktbehoefte. Voor de periode na 2024 geldt dat er nog voldoende mogelijkheden zijn om de woningproductie op peil te houden. Denk bijvoorbeeld aan het verder verdichten van het centrum van Almere en het ontwikkelen van Twentsekant en Pampushout. Ieder jaar wordt aan de hand van de nieuwbouwmonitor in de gaten gehouden of de woningproductie nog op peil is en iedere twee jaar wordt middels een actualisatie van het SWPA gekeken welke projecten bijgestuurd, afgesloten of opgepakt moeten worden om de gewenste woningaantallen in 2030 te kunnen behalen. Ook zal ieder jaar de woningbehoefteprognose worden geactualiseerd. Op deze manier houdt Almere grip op de woningmarkt en kan er tweejaarlijks bijgestuurd worden, indien nodig.

Ten opzichte van 2021 is het aanbod bedrijfsruimtes verder afgenomen tot 53.500 m². De krapte op de bedrijfsruimtemarkt is daarmee alleen maar toegenomen.
De bedrijvenmarkt kent een grillig patroon. Tot een aantal jaren geleden was er sprake van een beperkte afname van gronden op bedrijventerreinen. In de jaren tot 2002 lag de uitgifte rond 20 hectare per jaar en zakte toen terug naar gemiddeld 3 hectare per jaar. In 2018 was sprake van 5 hectare uitgifte en in 2019 van circa 10 hectare. Deze groei heeft zich doorgezet naar bijna 23 hectare in 2020. Deze hoge uitgifte in 2020 is te verklaren door de verkoop van grond aan grote logistieke bedrijven. In 2021 hebben niet zulke uitgiftes plaats gevonden, maar is wel voor ruim 6 hectare grond verkocht aan diverse bedrijven, waarbij de uitgiftes 1 hectare of kleiner waren. Op basis van de planning in het MPGA en de feitelijke lopende onderhandelingen, mag aangenomen worden dat in 2022 weer sprake zal zijn van een stijging; zo’n 16 hectare grond zal naar verwachting in 2022 worden verkocht.

Momenteel wordt de behoefte aan bedrijventerrein nader onderzocht. Als de uitgifte met deze snelheid door blijft gaan, mag verwacht worden dat binnen nu en 4 jaar alle gronden van bedrijventerreinen zijn verkocht. Aangezien niet iedere lopende onderhandeling zal leiden tot uitgifte, is deze termijn in de praktijk wel langer. De eerste resultaten van het onderzoek laten zien dat op basis van 5 verschillende behoefteramingen een additionele vraag (bovenop de harde en zachte plancapaciteit) te verwachten valt van 35-60 hectare voor de komende 10 jaar. Als het onderzoek is afgerond, zal bekeken worden waar in Almere nieuwe bedrijventerreinen kunnen komen en voor welk type bedrijven deze terreinen bestemd dienen te worden.

Voor de korte termijn zien we vooral een toename in de behoefte aan grote kavels voor logistiek, groothandel en datacentra. Vooralsnog is er voldoende grond opgenomen in het MPGA om in die behoefte te kunnen voorzien (netto 52 hectare op Stichtsekant). Gezien de huidige concrete interesse en leads wordt er momenteel een separaat besluit voorbereid om gronden uit de materiële activa te halen en in de grondexploitatie op te nemen. Dit betreft ongeveer 26 ha.

In Almere is de behoefte aan kantoorruimte al enkele jaren zeer laag te noemen. De verdringing van kantoren vanuit Amsterdam, als gevolg van grootschalige transformatie van kantoorgebouwen, heeft nog niet geleid tot een grotere marktbehoefte aan kantoren in Almere. Dit betekent dat de kantorenmarkt in Almere zeer lokaal is en vooral voor de eigen lokale behoefte in aanbod voorzien hoeft te worden.

In de lopende grondexploitaties is slechts 34.000 m² BVO kantoorruimte opgenomen, waarvan 30.000 m² in plangebied Duin. Hiervoor zijn harde leveringsafspraken met Amvest gemaakt. Het afzetrisico van de kantoren in het MPGA is dan ook vrijwel nul.

Het pakket basisvoorzieningen in Poort en Nobelhorst zal stap voor stap uitgebreid worden met onder andere basisscholen. De verwachte behoefte aan scholen in deze gebieden ligt op basis van de leerlingprognoses een stuk hoger dan bij het opstellen van de ontwikkelplannen was voorzien. Hiervoor is in het zachte weerstandsvermogen een reservering getroffen.

In Olympiakwartier en de Voortuin wordt het cluster van sportieve en educatieve functies verder versterkt met de realisatie van (school-)sportvelden, en een sportief ingerichte openbare ruimte. In Twentsekant zullen een sporthal en een playground worden gerealiseerd.

In het MPGA is een beperkt volume detailhandel en horeca opgenomen, dat gedurende 2021 niet is veranderd. Dit programma is vooral te vinden in Stadstuinen/stadsdeelcentrum Poort, Kustzone Poort/Duin, Nobelhorst en Centrum Buiten. Eerder is mede op basis van marktonderzoek het programma in Stadstuinen en Centrum Buiten naar beneden bijgesteld. Ook is besloten de ruimte voor detailhandel in Homeruskwartier en de Kustzone Poort te beperken om zo voldoende marktruimte te behouden voor detailhandel in het toekomstige stadsdeelcentrum Poort. De in 2020 vastgestelde detailhandelsvisie vormt het kader waaraan plannen voor detailhandel en horeca worden getoetst.