Bestuurlijke samenvatting van het MPGA 2022

Het jaar 2021 stond nog steeds in het teken van de coronacrisis, maar uiteindelijk heeft dit geen merkbare invloed gehad op de marktvraag naar kavels voor met name woningbouw en bedrijfshuisvesting. In het stikstof-dossier waren geen nieuwe ontwikkelingen die gevolgen hadden voor de gebiedsontwikkelingen. Wat wel een merkbare invloed heeft gehad op de voortgang van de projecten in 2021 is de schaarste aan arbeidskrachten en materialen in de hele ontwikkelingsketen. Daardoor is de levering van bouwrijpe gronden voor met name woningbouw achtergebleven bij de verwachting. Een toenemend probleem is de schaarste aan grondstoffen en de stijgende energieprijzen, waardoor onze investeringen duurder worden.

Ondanks deze uitdagende omgeving heeft het grondbedrijf een goed productiejaar achter de rug. In 2021 werden kavels voor 1.600 woningen en circa 6 hectare bedrijventerrein verkocht, alsmede een bescheiden omvang bouwkavels voor overige bestemmingen. Het financieel resultaat van het grondbedrijf over het jaar 2021 bedraagt € 17,0 miljoen. Dit is de som van diverse componenten: de winstneming van het gedurende 2021 gerealiseerde resultaat bij grondexploitaties, de afsluiting van enkele grondexploitaties, en de vrijval van een aantal reserveringen binnen het grondbedrijf.

De gronduitgifte van woningbouw en kantoor ligt iets lager dan begroot. De belangrijkste oorzaak hiervan is het niet tijdig kunnen leveren van bouwrijpe gronden door schaarste aan personele capaciteit in de ontwikkelingsketen. De vertragingen bedragen veelal enkele maanden, maar in sommige gevallen valt een gronduitgifte daardoor net over de jaarrand heen.
Voor bedrijventerreinen ligt gronduitgifte circa 10 hectare onder de begroting. Dit komt door het niet doorgaan van een grote gronduitgifte op Stichtsekant.

De belangrijkste afwijking ten opzichte van begroot zit bij investeringen. Dat komt voornamelijk doordat onze investeringsplanning te optimistisch was. Circa 20 miljoen aan investeringen zijn in 2021 wel voorbereid en verplicht, maar nog niet gerealiseerd en doorgeschoven naar 2022.

De grondportefeuille van Almere omvat 26 complexen met bouwgrond in exploitatie (17 winstgevend, 7 verlieslatend en 2 neutraal) met een eindwaarde van € 382 miljoen positief. De nog te realiseren kosten van deze complexen bedragen € 627 miljoen en de nog te realiseren opbrengsten € 1.242 miljoen. De complexen hebben gevarieerde doorlooptijden, waarvan de kortste eindigt in 2024 en de langste eindigt in 2031.

Verder bestaat de grondportefeuille ook uit 14 complexen met niet in exploitatie genomen bouwgronden. Op de balans worden ze gerubriceerd onder Materiële Vaste Activa (MVA). De gezamenlijke boekwaarde van de MVA bedraagt € 80 miljoen (na aftrek van € 113 miljoen verliesvoorziening).

In Almere bestaat het totaal risicoprofiel van de grondexploitaties uit twee delen: Marktrisico’s/macro-economische risico’s en project specifiek risico’s. Het kenmerk van de eerste categorie risico’s is dat ze invloed hebben op alle grondexploitaties. Daarom wordt deze risico dan ook op overstijgend niveau inbeeld gebracht. Bij de tweede categorie zijn risico’s specifiek gericht zijn op bepaald gebied/grondexploitatie. In totaal hebben de complexen een risicoprofiel van € 203 miljoen.

Op dit moment is de markt voor woningbouw en bedrijfshuisvesting erg goed, maar de ervaring leert dat het ook kan tegenzitten. Op welk moment een economische crisis optreedt, en wat vervolgens de effecten op de vastgoedmarkten en daarmee op de resultaten van het grondbedrijf zullen zijn, is echter lastig te voorspellen. Daarom wordt door middel van scenario’s inzichtelijk gemaakt wat het mogelijke financiële effect van een economische crisis is, en in welke mate die effecten binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf kunnen worden opgevangen.

Het realistisch scenario is het uitgangspunt voor het MPGA. Verder zijn drie scenario’s opgesteld: een voorzichtig scenario en twee crisis-scenario’s (met name gericht op de mogelijk impact van een economische crisis). In de grondexploitaties wordt het realistische scenario doorgerekend. Het voorzichtige scenario wordt gebruikt om in het weerstandvermogen de marktrisico’s af te dekken. De twee crisis-scenario’s zijn gebruikt om te bepalen in hoeverre het grondbedrijf met het beschikbare weerstandsvermogen een crisis kan doorkomen zonder een beroep te hoeven doen op de algemene dienst. De doorrekeningen laten zien dat de reserveringen binnen het grondbedrijf op dit moment voldoende is om de financiële gevolgen van de twee crisis-scenario’s op te vangen.

Onderstaand worden de begrote mutaties voor het gerealiseerde vermogen en het nog te verdienen vermogen van de grondexploitaties getoond ten opzichte van de programmabegroting 2022.

De hiervoor beschreven uitgangspunten en veranderingen in de markt hebben effect gehad op het gerealiseerd vermogen van het grondbedrijf. In de programmabegroting 2022 zijn deze voor het effect op het weerstandsvermogen reeds in belangrijke mate doorgerekend. In dit MPGA worden de belangrijkste ontwikkelingen op het weerstandsvermogen in dit hoofdstuk  toegelicht.

De op termijn te verdienen zachte buffer bedraagt, na de winstuitname 2021, € 437,1 miljoen op eindwaarde. De buffer is voldoende om de hierna genoemde bedragen voor het risicokapitaal ad € 198,1 miljoen en markt- en macro-economische risico’s van € 24,3 miljoen, overige risico van € 15,0 miljoen en de te betalen Vennootschapsbelasting van € 13,0 miljoen af te dekken.