Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
De plankaart van actieve exploitatie betreft de uitgeefbare kavels met een bruto planoppervlak van circa 104 ha. Hiervan is 55 ha. uitgeefbaar en 49 ha. openbaar. Een deel van de beschikbare grond op De Vaart 4 is opgenomen in de MVA (wit).
Op het actieve deel van De Vaart 4 – 6 is een oppervlak van 11,7 ha. (21%) nog uit te geven (grijs), waarvan 7,4 ha. op de Vaart 4 en circa 4,2 ha. op de Vaart 6. Thans is 43,5 ha. (79%) uitgegeven. De noordelijke rand wordt omgekleurd naar landschapszone vanwege het beoogde boscompensatie- en waterbergingsgebied.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
ruintegebruik | m2 | % | |
|---|---|---|---|
totaal plangebied | 1.508.016 | ||
- te handhaven | 468.015 | ||
totaal ontwikkelgebied | 1.040.001 | ||
uitgeefbaar | 551.753 | 53% | |
- uitgegeven | 435.126 | ||
- nog uit te geven | 116.627 | ||
niet-uitgeefbaar | 488.248 | 47% | |
- verharding | 36.112 | ||
- groen | 386.067 | ||
- water | 66.069 |
Programma
Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 211.423 m² bedrijven en 340.330 m² bvo voorzieningen.
Het uit te geven programma bedrijventerrein is hieronder als volgt weergegeven:
programma | totaal | gerealiseerd | nog te | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | na 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
31-12-2021 | realiseren | ||||||||
woningbouw (aantallen) | |||||||||
bedrijven (m2) | 211.423 | 137.204 | 74.219 | 9.864 | 22.478 | 25.229 | 16.648 | ||
kantoren (m2 bvo) | |||||||||
voorzieningen (m2 bvo) | 340.330 | 297.922 | 42.408 | 9.000 | 5.000 | 10.000 | 10.000 | 8.408 | |
Bedrijven | |||||||||
Logistiek | |||||||||
Industrie | 211.423 | 137.204 | 74.219 | 9.864 | 22.478 | 25.229 | 16.648 |
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
Bovenstaande tabel laat zien dat circa 43,5 ha. (79%) van het bouwprogramma (13,2 ha. industrie, 29,8 ha. voorzieningen) al is gerealiseerd.
Op het bedrijventerrein De Vaart 4 is een oppervlak van circa 7,5 ha. aan uitgeefbare kavels beschikbaar, met name bestemd voor bedrijven in de milieucategorieën 4 en 5. De Vaart 6 heeft nog een uitgeefbaar oppervlak van circa 4,2 ha. De grond op De Vaart 6 is in principe bestemd voor de vestiging van (extensieve) bedrijfsmatige recreatieve bestemmingen in de bedrijfscategorie voorzieningen.
De programmering is afgeleid van de begroting 2022 en de ontwikkelstrategie, waarbij de programmering aangescherpt is aan de hand van de contracten en gesprekken met (potentiële) kopers. De fasering van de gronduitgifte van de bedrijfsterreinen is zo actueel mogelijk en voor met name de eerste twee komende jaren gebaseerd op afgesloten koopovereenkomsten (KOR), reserveringsovereenkomsten (ROK).
Daarnaast wordt er rekening gehouden met de leadlijst van EZ (Economische Zaken) en gesprekken met (potentiële) kopers en met de stand van zaken omtrent de benodigde omgevingsvergunningen (OV).
In 2022 zijn geen uitgiftes voorzien en in 2023 zijn uitgiftes voorzien van circa respectievelijk 9.864 m² bedrijventerrein en 9.000 m² voorzieningen.
Omdat er reeds voor 4,4, ha. gronden zijn gereserveerd (middels een betaald reservering ROK) zal in 2022 een deel van het huidig MVA gebied worden geactiveerd om de verkoop mogelijk te maken. Voor de jaren 2022-2024 worden de transacties voorzien.
Ontwikkelstrategie
De infrastructuur voor het in exploitatie genomen deel van industrieterrein De Vaart 4-6 is reeds aangelegd en alle uit te geven terreinen liggen er bouwrijp bij. De markt voor industriële bedrijven is een vragersmarkt. Een aspect bij De Vaart is de excentrische ligging van het gebied t.o.v. de A6, maar daar staat een concurrerende grondprijs tegenover. Ondanks de toegenomen belangstelling voor bedrijfskavels is het nog steeds noodzakelijk om bedrijven te verleiden om zich in Almere te vestigen. In veruit de meeste gevallen is er concurrentie met andere gebieden (met name Amsterdam, maar ook ‘t Gooi en omgeving Amersfoort). Door een optimale marktconforme prijs/kwaliteit verhouding, voldoende ruimte en de ligging van het geid t.o.v. de A6 kunnen partijen ‘over de streep’ worden getrokken. Voor de komende periode wordt opnieuw in samenspraak met afdeling Economische Ontwikkeling en Grondzaken gekeken naar de mogelijkheden om De Vaart 4 en 6 verder in de markt te positioneren. Momenteel is er interesse voor het vestigen op De Vaart 4 van verschillende industriële bedrijven en worden gesprekken gevoerd gericht op vestiging. De Vaart 6 kent een specifieke doelgroep, die nergens anders in Almere gefaciliteerd wordt.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Het financieel resultaat is € 2,26 miljoen nadelig op EW per 31-12-2030.
De totale kosten zijn begroot op € 30,86 miljoen, en de totale opbrengsten zijn begroot op € 29,08 miljoen De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2030 (einde looptijd), zie cashflowgrafiek .
Uit de grafiek is af te lezen dat de boekwaarde per 2022 € 6,31 miljoen negatief is. De komende jaren worden er opnieuw uitgiftes van bedrijfskavels verwacht met jaarlijks een steeds positievere cashflow. De laatste uitgiftes worden in 2027 verwacht op De Vaat 4-6 waarna de investeringen in de openbare ruimte volgen tot 2030. De cashflow eindigt op € 2,26 miljoen negatief in 2030.
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 0,54 miljoen.