526 Stadstuinen

In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie. Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.

Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 4.000 woningen, 41.640 m² bedrijven en 82.571 m² bvo voorzieningen.

 
Bovenstaande tabel laat zien dat circa 40% van het woningbouwprogramma reeds is gerealiseerd.

In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.

Olympiakwartier West (OKW)

Alle woningen zijn gereserveerd en de 8 sociale appartementen betreft een nabetaling indien er meer  appartementen gebouwd worden dan waarvoor is afgerekend.

Olympiakwartier Oost (OKO)

Er is een verkavelingsplan opgesteld voor het gebied tussen het spoor, de Pierre de Coubertinlaan, de Jasper Warnerstraat en de Olympialaan (1 ^e fase). In het verkavelingsplan is een tweedeling gemaakt naar functionaliteit, het stadsdeelcentrum en het aangrenzend woongebied. Ten behoeve van het verkavelingsplan, op basis van het bestemmingsplan, is het maximale woningbouwprogramma ruimtelijk naar dit gebied vertaald. Gelet op het relatief grote aandeel betaalbaar (65% betaalbaar waarvan 40% sociaal) in het programma zijn al koopovereenkomsten gesloten met woningbouwcorporaties. Een deel van het vrije sector programma in OKO wordt gebruikt voor het invullen van nog openstaande bouwclaims. Ten behoeve van het resterende vrije sector programma in het woongebied worden tenderprocedures voorbereid.
In het ontwikkelingsplan Stadstuinen is aangegeven dat bij de ontwikkeling de Almere Principles worden toegepast. Voor OKO zijn de thema’s klimaatadaptatie en sport & bewegen speerpunten bij de ontwikkeling van OKO. Daarnaast zijn, gelet op de hoge dichtheden en het relatief hoge aandeel sociaal, het kwaliteitsniveau van de bouwplanontwikkeling en het inrichtingsniveau van de buitenruimte een aandachtspunt. In dit kader is een omgevingkwaliteitplan opgesteld en een kwaliteitsteam ingericht dat de planontwikkeling begeleidt en aan het omgevingkwaliteitplan toetst.  

Stadsdeelcentrum

In het stadsdeelcentrum is een multifunctioneel programma bestaande uit detailhandel, horeca, maatschappelijke en commerciële voorzieningen, cultuur, wonen en gebouwd parkeren voorzien. In het verkavelingsplan is er vanuit gegaan dat het merendeel van het programma in 1 bouwblok wordt gerealiseerd ten noorden van de verbinding tussen Topsporthal en station. De ontwikkelstrategie is er op gericht deze ontwikkeling via een tender op de markt te zetten.

OKO 2e fase

Vanwege de ambitie om meer te verdichten rond OV-knooppunten is er voor gekozen om het volledige woningbouwprogramma wat op basis van het bestemmingsplan kan worden gerealiseerd in de 1 ^e fase op te nemen. Gelet op de druk op de woningmarkt en het voor een groot deel wegvallen van de vraag naar bedrijvenlocaties, is het aannemelijk dat ook in de 2 ^e fase OKO (deels) woningbouw wordt gerealiseerd. Hiervoor zal een nieuwe planologische procedure moeten worden doorlopen, waarschijnlijk op basis van de Omgevingswet. Ten behoeve van de te doorlopen procedure wordt eerst een verkavelingsplan op hoofdlijnen opgesteld. Daarbij worden lopende ontwikkelingen / initiatieven die mogelijk in OKO kunnen landen betrokken.

Europakwartier Oost 1 (EKO1)

Voor de ontwikkeling en bouw van sociale huurwoningen is voor alle fases in EKO-1 een overeenkomst met een woningbouwcorporatie gesloten. Voor betaalbare en vrije sector huurwoningen is een overeenkomst met een ontwikkelaar gesloten. Deze draagt de woningen over aan beleggers. Voor de koopwoningen is voor fase 1 een overeenkomst gesloten met een ontwikkelaar. Voor 20 woningen is een overeenkomst gesloten met een bouwer die de woningen met de kopers in medeopdrachtgeverschap (MO) ontwikkelt en bouwt. Voor fase 2, 3 en 4 is een koopovereenkomst gesloten met een ontwikkelaar die 118 koopwoningen in deze fases ontwikkeld. De overige ca. 200 koopwoningen worden vooral in (collectief) particulier opdrachtgeverschap en medeopdrachtgeverschap ontwikkeld.  

Europakwartier Oost 2 (EKO2)

Het gebied is opgedeeld in twee gebieden. Het noordelijk deel (ten noorden van de watergang) is al opgehoogd en kan relatief snel bouwrijp worden gemaakt. Het zuidelijk deel (ten zuiden van de watergang) moet nog worden opgehoogd. Onderzocht wordt of één of meer bouwclaims in het gebied kunnen landen. Overige gronden worden in grote en kleinere bouwvelden op gedeeld en op de markt gebracht. Hierdoor is het mogelijk om ook kleinere partijen een kans te geven om te ontwikkelen in Almere Poort. De verwachting is dat dit een diverse woonwijk als eindresultaat oplevert. Per tranche zal de grootte circa 60-100 grondgebonden woningen zijn.

Het financieel resultaat is € 121,39 miljoen voordelig op EW per 31-12-2029.
De totale kosten zijn begroot op € 257,39 miljoen waarvan € 108,38 miljoen nog te realiseren
En de totale opbrengsten zijn begroot op € 370,05 miljoen waarvan € 276,87 miljoen nog te realiseren.
De faseringsinvloeden tot einddatum zijn € 8,72 miljoen voordelig.
De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2029 (einde looptijd), zie cashflowgrafiek .

Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal

Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 56,86 miljoen