Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
Het plangebied bedrijventerrein Lagekant behelst een oppervlak van in totaal 18,9 ha.. Binnen het exploitatiegebied van 18,9 ha. is 13,5 ha. uitgeefbaar (68%) en 5,4 ha. (32%) openbaar.
Het terrein ligt aan de oostkant van Almere Poort en is direct bereikbaar vanaf de Hogering. De A6 ligt op een steenworp afstand. Van deze 12,9 ha. is circa 5,15 ha. (40 %) verkocht (grijs) en resteert er nog 7,75 ha. (60%) uit te geven. Rechts in het plangebied is er 2,1 ha. specifiek bedoeld voor maatschappelijke doeleinden waarvan 0,5 ha. is verkocht.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
ruintegebruik | m2 | % | |
|---|---|---|---|
totaal plangebied | 189.285 | ||
- te handhaven | - | ||
totaal ontwikkelgebied | 189.285 | ||
uitgeefbaar | 128.826 | 68% | |
- uitgegeven | 51.461 | ||
- nog uit te geven | 77.365 | ||
niet-uitgeefbaar | 60.459 | 32% | |
- verharding | 34.068 | ||
- groen | 22.109 | ||
- water | 4.282 |
Programma
Het programma van de grondexploitatie bestaat uit woningen, 108.041 m² bedrijven en 20.785 m² bvo voorzieningen.
programma | totaal | gerealiseerd | nog te | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | na 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
31-12-2021 | realiseren | ||||||||
woningbouw (aantallen) | |||||||||
bedrijven (m2) | 108.041 | 46.261 | 61.780 | 19.809 | 19.664 | 12.012 | 2.110 | 2.110 | 6.075 |
kantoren (m2 bvo) | |||||||||
voorzieningen (m2 bvo) | 20.785 | 5.200 | 15.585 | 3.896 | 3.896 | 7.793 | |||
Bedrijven | |||||||||
Logistiek | |||||||||
Industrie | |||||||||
Modern/gemengd | 108.041 | 46.261 | 61.780 | 19.809 | 19.664 | 12.012 | 2.110 | 2.110 | 6.075 |
Bovenstaande tabel laat zien dat circa 5,1 ha. (40 %) van het bouwprogramma (4,6 ha. bedrijven categorie modern/gemengd en 0,5 ha. voorzieningen) al is gerealiseerd.
Op het bedrijventerrein Lagekant is voor een oppervlak van circa 7,7 ha. aan uitgeefbare kavels beschikbaar, waarvan 6,2 ha. voor bedrijven in de categorie modern/gemengd en 1,6 ha. voor maatschappelijke doeleinden. Voor Lagekant zijn in 2022 uitgiftes voorzien van 2,0 ha.
Er zijn verkennende gesprekken gaande met bedrijven voor mogelijke vestiging op Lagekant. De laatste uitgifte is verwacht in het jaar 2028.
De programmering is afgeleid van de begroting 2022 en de ontwikkelstrategie, waarbij de programmering aangescherpt is aan de hand van de contracten en gesprekken met (potentiële) kopers.
De fasering van de gronduitgifte van de bedrijfsterreinen is zo actueel mogelijk en met name de eerste twee komende jaren gebaseerd op afgesloten koopovereenkomsten (KOR) en reserveringsovereenkomsten (ROK). Daarnaast wordt er rekening gehouden met de leadlijst van EZ en gesprekken met (potentiële) kopers en met de stand van zaken omtrent de benodigde omgevingsvergunningen (OV).
In de komende twee jaar wordt 2,0 ha. aan gronduitgifte verwacht, hiervan is in 2021 1,5 ha. voorwaardelijk verkocht met betaalde reserveringsovereenkomst (ROK).
Er zijn gesprekken met (potentiële) kopers voor uitgifte van beschikbare kavels. De verwachtingen voor grondverkoop zijn positief.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
Lagekant richt zich met name op gemengde (en deels logistieke) bedrijven voor het midden en kleinbedrijf. De markt voor gemengde bedrijven is een vragersmarkt. Deze markt is gevoelig voor prijsontwikkelingen. Afgelopen jaar zijn er al verschillende partijen afgehaakt. Door de zich doorzettende prijsstijgingen in de bouw in combinatie met de huidige Almeerse huurwaarden en rendementscijfers blijft het nog steeds moeizaam om nieuwbouw te realiseren.
Ondanks de toegenomen belangstelling voor bedrijfskavels blijft het noodzakelijk om bedrijven te verleiden om zich in Almere te vestigen. In veruit de meeste gevallen is er concurrentie met andere gebieden (met name Amsterdam, maar ook ‘t Gooi of omgeving Amersfoort). Door een optimale marktconforme prijs/kwaliteit verhouding, nog voldoende ruimte en de goede bereikbaarheid van de Lagekant aan de A6/Elementendreef kunnen we partijen ‘over de streep’ trekken.
Het positioneren van Lagekant op de website Bedrijfsterreinen in Almere en de publicatie van kavelpaspoorten moet in combinatie met gerichte acquisitie de uitgifte van kavels stimuleren. Momenteel wordt gesproken met verschillende partijen voor uitgifte van grond.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Het financieel resultaat is € 5,83 miljoen nadelig op EW per 31-12-2030.
De totale kosten zijn begroot op € 29,5 miljoen , en de totale opbrengsten zijn begroot op € 24,67 miljoen
De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2030 (einde looptijd), zie cashflowgrafiek .
Uit de grafiek is af te lezen dat de boekwaarde per 2022 € 11,3 miljoen negatief is. Na 2022 laat de cashflow een stijgende lijn zien vanwege de positieve balans tussen de opbrengsten en kosten. In 2028 wordt het laatste deel van alle bedrijfskavels op Lagekant naar verwachting verkocht. Na de laatste uitgiftes volgen de investeringen in de openbare ruimte tot 2030. De cashflow zakt na 2029 terug naar het eindresultaat van € 5,8 miljoen negatief in 2030.
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 0,58 miljoen