Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
Binnen het totale plangebied van 216 ha. is circa 28,62 ha. te handhaven. Het exploitatiegebied dat resteert bedraagt 187,06 ha. waarvan 104,51 ha. uitgeefbaar (56%) en 82,55 ha. (44%) openbaar gebied.
Van het totaal van 104,5 ha. is 52,24 ha. (grijs gearceerd) nog uit te geven (50%). Inmiddels is circa 52,27 ha. (geel) uitgegeven (50%). De gebieden fase 3A en 4 (witte vlakken) worden gehandhaafd buiten het exploitatiegebied als MVA-gronden Stichtsekant (complex 413). Het is momenteel in gebruik als tijdelijke landbouwgrond.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
ruintegebruik | m2 | % | |
---|---|---|---|
totaal plangebied | 2.156.805 | ||
- te handhaven | 286.247 | ||
totaal ontwikkelgebied | 1.870.558 | ||
uitgeefbaar | 1.045.084 | 56% | |
- uitgegeven | 522.699 | ||
- nog uit te geven | 522.385 | ||
niet-uitgeefbaar | 825.474 | 44% | |
- verharding | 90.188 | ||
- groen | 631.520 | ||
- water | 103.766 |
Programma
Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 1.045.069 m² bedrijven (104 ha). Hiervan is nog 52,2 ha uitgeefbaar. In Stichtsekant kunnen verschillende typen bedrijvigheid worden gevestigd, met verschillende grondopbrengsten zoals bijvoorbeeld logistiek en gemengd. De precieze verdeling tussen deze categorieën ligt bij voorbaat niet vast en is afhankelijk van de vraag vanuit de markt. Op dit moment is de verhouding binnen het totale programma bedrijventerrein circa 80% logistiek en ongeveer 20% modern/gemengd. Het programma bedrijventerrein is hieronder als volgt weergegeven:
programma | totaal | gerealiseerd | nog te | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | na 2026 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
31-12-2021 | realiseren | ||||||||
woningbouw (aantallen) | |||||||||
bedrijven (m2) | 1.045.069 | 522.684 | 522.385 | 103.739 | 114.044 | 136.491 | 128.651 | 39.460 | |
kantoren (m2 bvo) | |||||||||
voorzieningen (m2 bvo) | |||||||||
bedrijven | |||||||||
logistiek | 838.551 | 429.726 | 408.825 | 85.326 | 79.917 | 127.363 | 102.705 | 13.514 | |
industire | |||||||||
moderen/gemengd | 206.518 | 92.958 | 113.560 | 18.413 | 34.127 | 9.128 | 25.946 | 25.946 |
De vraag naar (grote) kavels voor logistieke functies blijft onverminderd hoog. Het aanbod dat de gemeente kan bieden voor deze functies is op de korte termijn substantieel afgenomen. Het beeld voor de gemengde bedrijven is anders dan voor logistiek. Het afgelopen jaar is de reservering voor gemengde bedrijvigheid op Stichtsekant beperkt gebleven, hoewel er wel sprake is van groeiende interesse.
In het programma van deze grondexploitatie zijn geen woningbouw en bevolkingsvolgende onderwijsvoorzieningen opgenomen.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
Het nog uit te geven programma bedrijventerrein bestaat uit 52,24 ha. Dit is opgebouwd uit logistiek en gemengd. In de programmering is er 40,88 ha. geraamd voor logistiek en voor gemengd 11,4 ha. Voor 2022 en 2023 is de verwachte uitgifte respectievelijk 10,37 ha. en 11,40 ha. Voor de jaren erna blijft de uitgifte de eerste paar jaar op een vergelijkbaar niveau en loopt de uitgifte daarna geleidelijk terug, zie ook
tabel 3-1-2 programma.
Op dit moment is er veel vraag naar grote kavels voor de functies e-commerce gerelateerde logistiek. Deze bedrijven nemen ook naar verhouding veel werkgelegenheid naar Almere mee. Om deze reden wordt de Stichtsekant in zijn geheel aangeboden aan de markt (ook het MVA-deel). Met name logistieke bedrijven vragen veel ruimte waardoor inpassen binnen het ‘huidige’ exploitatiegebied soms meer inzet kost dan verwacht.
De fasering van de gronduitgifte van de bedrijfsterreinen is zo actueel mogelijk en voor met name de eerste twee komende jaren gebaseerd op afgesloten koopovereenkomsten (KOR), reserveringsovereenkomsten (ROK). Daarnaast wordt er rekening gehouden met de z.g. leadlijst van EZ (Economische Zaken) en gesprekken met (potentiële) kopers en met de stand van zaken omtrent de benodigde omgevingsvergunningen (OV).
In de komende twee jaar wordt 21,78 ha. aan gronduitgifte verwacht, hiervan is 16,8 ha. voorwaardelijk verkocht met betaalde reserveringsovereenkomst (ROK).
Naar verwachting zullen de kavels binnen het huidige MVA-deel dit jaar geactiveerd worden. Voor de jaren vanaf 2023 worden hier transacties voorzien.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Het financieel resultaat is € 30,56 miljoen voordelig op EW per 31-12-2028.
De totale kosten zijn begroot op € 134,83 miljoen
En de totale opbrengsten zijn begroot op € 163,84 miljoen
De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2028 (einde looptijd), zie cashflowgrafiek .
De komende jaren worden er veel uitgiftes van bedrijfskavels verwacht met jaarlijks een positieve cashflow. Hierdoor zal de huidige negatieve boekwaarde van € 26,39 miljoen in 2024 positief worden. De cashflow stijgt daarna verder en eindigt op € 30,56 miljoen voordelig in 2028. De laatste uitgiftes worden in 2026 verwacht waarna de laatste investeringen in de openbare ruimte volgen in 2028.
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 4,2 miljoen
Projectkansen
Voor deze grondexploitatie zijn projectkansen voorzien van € 4,4 miljoen