405 Nobelhorst

Het grondexploitatiegebied van Nobelhorst is circa 268 ha. groot. Hiervan is circa 94 ha. bosgebied dat transformeert van productiebos naar stadsbos.

De grondexploitatie van Nobelhorst is opgedeeld in 7 ontwikkelingsfasen:

• Fase 1:        41,4 ha;
• Fase 2:        16,9 ha;
• Fase 3:        28,2 ha;
• Fase 4N:        29,3 ha;
• Fase 4Z:        40,5 ha;
• Sluishuis (SLS)       6,8 ha;
• Plan hoofdstructuur:   100,0 ha;
• Te handhaven:        4,7 ha;

Totaal       267,8 ha.

Het ruimtegebruik van de ontwikkelingsfasen is bepaald op basis van verkavelingsplannen en normatief ruimtegebruik. Het ruimtegebruik van Fase 1, 2 en 3  is bepaald op vastgestelde verkavelingsplannen. Het ruimtegebruik van de overige fase is bepaald op normatieve kengetallen.

Het merendeel (71%) van het plan Nobelhorst bestaat uit openbaar gebied en 29% van het plan is uitgeefbaar (zie onderstaande tabel).
aantal in m2

Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 4.262 woningen, 14.032 m² bedrijven, 0 m² bvo kantoren en 25.993 m² bvo voorzieningen.

 
Bovenstaande tabel laat zien dat circa 30% van het woningbouwprogramma reeds is gerealiseerd. In totaal worden er nog 3.000 woningen verwacht. De genoemde aantallen voor ‘nog te realiseren’ zijn indicatief. Een belangrijk deel van het plangebied (Fase 3 gedeeltelijk en fase 4 in zijn geheel) moet nog stedenbouwkundig worden uitgewerkt.

Conform de genomen bestuurlijke besluiten zal in de uitwerking van Fase 3 en 4 gestuurd worden op de realisatie van 2.848 woningen opgebouwd uit:

• 30% sociale huurwoningen
• 20% betaalbare woningen
• 50% vrije sector woningen

De gronden voor de overige 152 woningen in Fase 1, Fase 2 en het worden onvoorwaardelijk afgenomen. De gronduitgifte wordt in 2022 verwacht.

De fasering van de uitgifte is gebaseerd op de ontwikkelstrategie.

Nobelhorst staat voor een sociaal duurzaam dorp waarin bewonersinitiatief en sociale ruggengraat de sleutelwoorden zijn. De eigentijdse dorpse uitstraling wordt doorgevoerd van de grote lijn (bijvoorbeeld stratenpatroon en ontmoetingsplekken) tot in de kleinste details van bijvoorbeeld een erfafscheiding. Het consequent combineren van zelfbouw en kleinschalige ontwikkelingen per bouwveld zorgt voor het gevarieerd beeld en versterkt de identiteit van het dorp. Uniek in Nederland: de bewoners zijn lid van een buurtschap (met ongeveer 350 voordeuren), die het sociale- en een deel van het fysieke beheer organiseert en meedenkt. Het aandeel zelfbouwkavels bedraagt 30% en deze worden op reguliere wijze verkocht (via ikbouwmijnhuisinalmere.nl en de kavelwinkel).

Zelfbouw

Het relatief hoge percentage zelfbouwkavels (PO-kavels) heeft consequenties voor het ontwikkeltempo van Nobelhorst. De PO-kavels worden 1 voor 1 verkocht en juridisch geleverd op verschillende momenten. De zelfbouwer realiseert op eigen wijze en in eigen tempo een woning, vaak voor de eerste keer in zijn leven. Dit in tegenstelling tot een projectmatige ontwikkeling waar bouwvelden met 25 woningen en meer in één keer worden uitgegeven en gebouwd worden door een professional. Het verschil in aanpak leidt tot een lager ontwikkeltempo. Daarbij wordt het tempo ook beïnvloed door het ‘strooien’ met PO-kavels. Om het dorpskarakter te versterken (en hiermee locatiekwaliteit te verhogen) worden de PO-kavels tussen projectmatige bouwkavels verkaveld (het zgn. de strooien).

Uitgiftesnelheid

De afgelopen jaren zijn gemiddeld 125 woningbouwkavels per jaar uitgegeven, met uitschieters van 200 tot 250 woningen per jaar afhankelijk van het economische klimaat. Door efficiënter te verkavelen en grotere bouwvelden op de markt te zetten is het mogelijk  de bouwproductie te verhogen naar gemiddeld 325 woningen per jaar. Hierbij wordt enerzijds rekening gehouden met de bouwstroom van de verschillende woningtypen en anderzijds door de PO-kavels slimmer uit te geven in verkooptranches die zijn afgestemd op de marktvraag. De daadwerkelijke uitgiftesnelheid is uiteraard afhankelijk van de opname snelheid van de markt evenals capaciteit zowel intern als bij externe partijen (o.a. nutsbedrijven).
Voor de ontwikkeling van Fase 3 en 4 zijn nadere afspraken gemaakt over de uitgifte van woningbouwkavels met de ontwikkelpartijen Ymere en Dura Vermeer. In aanvulling op de KRO uit 2011 en de eerste allonge uit 2014 is een tweede allonge met Ymere aangegaan. Hierin is o.a. geregeld dat Ymere in Fases 3 en 4 alleen nog rechten heeft op de realisatie van sociale huurwoningen en is het voor de gemeente nadelige recht van eerste koop op de marktwoningen voor Ymere komen te vervallen.
Ten aanzien van deze marktwoningen is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Dura Vermeer. Hierin is vastgelegd dat Dura in de Fases 3 en 4 een ontwikkelrecht heeft voor (tenminste) 60% van het aandeel grondgebonden marktwoningen. Hierbij is een minimale grondprijs vastgelegd en is de afnameverplichting van Dura verdeeld in tranches van circa 20.000 m² uitgeefbare grond. Met Dura Vermeer worden nieuwe afspraken gemaakt omtrent het doorzetten van de gebiedsbranding.

Het financieel resultaat is € 125,19 miljoen voordelig op EW per 31-12-2031. De totale kosten zijn begroot op € 365,65 miljoen en de opbrengsten zijn begroot op € 480,85 miljoen De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2031 (einde looptijd), zie cashflowgrafiek .

De cashflow laat een stijgende lijn zien van 2024 tot en met 2031 aangezien de opbrengsten hoger zijn dan de kosten. In het jaar 2022 zijn de kosten hoger dan de opbrengsten omdat het uitgangspunt is dat in dit jaar gronden van het RVB en SBB worden verworven. In 2023 is het uitgangspunt dat fase 4 Noord grotendeels wordt opgehoogd, de kosten gaan hier voor de baten uit. Na 2023 zullen de jaarlijkse opbrengsten uit gronduitgiftes structureel meer bedragen dan de investeringen waardoor de cashflow een positieve trend zal houden. In 2027 wordt de cashflow positief en eind 2031 sluit de cashflow op een EW van € 126,1 miljoen .

Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal

De genoemde risico’s zijn op basis van kans maal (nominaal) geldgevolg. De risicobedragen zijn gepresenteerd op eindwaarde (31-12-2031). Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 67,66 miljoen.