Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie. Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar tabel 3-1-1.
De onderstaande exploitatiekaart geeft het plangebied Overgooi weer. Het plangebied is verdeeld in twee delen; het gebied “In Exploitatie” (complex 189) en het “Materiële vaste activa” (afgekort MVA, zijnde complex 188). De gestippelde zones betreffen de MVA-gronden. Afhankelijk van de verkoop van de gronden in de grondexploitatie worden de gronden van dit gebied in exploitatie genomen.
Het plangebied is circa 288,3 ha. groot. Hiervan is 191,1 ha. te handhaven (MVA delen). Het gebied in exploitatie is nu nog 92,5 ha., waarvan 58 ha. uitgeefbaar (63 %). Het overig deel á 34,4 ha. (37 %) is openbaar gebied. In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
ruintegebruik | m2 | % | |
|---|---|---|---|
totaal plangebied | 925.226 | ||
- te handhaven | - | ||
totaal ontwikkelgebied | 925.226 | ||
uitgeefbaar | 582.804 | 63% | |
- uitgegeven | 492.806 | ||
- nog uit te geven | 89.998 | ||
niet-uitgeefbaar | 342.422 | 37% | |
- verharding | 66.971 | ||
- groen | 168.397 | ||
- water | 107.054 |
Programma
Het programma van de grondexploitatie bestaat uit 196 woningen.
programma | totaal | gerealiseerd | nog te | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | na 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
31-12-2021 | realiseren | ||||||||
woningbouw (aantallen) | 196 | 157 | 39 | 8 | 10 | 9 | 6 | 6 | |
bedrijven (m2) | |||||||||
kantoren (m2 bvo) | |||||||||
voorzieningen (m2 bvo) | |||||||||
eensgezinswoningen | 196 | 157 | 39 | 8 | 10 | 9 | 6 | 6 | |
sociaal | |||||||||
IbbA | |||||||||
PO | |||||||||
projectmatig | 196 | 157 | 39 | 8 | 10 | 9 | 6 | 6 | |
meergezinswoningen | |||||||||
sociaal | |||||||||
IbbA | |||||||||
PO | |||||||||
projectmatig |
Bovenstaande tabel laat zien dat circa 80% van het woningbouwprogramma reeds is gerealiseerd.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
Het gemeentelijk deel van Overgooi omvat vier uitvoeringsfasen. Fase 1 en fase 2 (gedeeltelijk) zijn opgenomen in voorliggend MPGA. Bij fase 1 zijn er nog twee kavels uit te geven, voor beide is een reserveringsovereenkomst gesloten. Bij fase 2 zijn er nog 37 kavels uit te geven, waarvan voor 35 kavels een reserveringsovereenkomst is gesloten.
Fase 2 (gedeeltelijk), fase 3 en fase 4 betreffen op dit moment materiele vaste activa (MVA)- gronden. De activatie van deze MVA-gronden is afhankelijk van het uitgifte tempo. In 2021 zijn de kavels welke in verkoop zijn gebracht nagenoeg direct gereserveerd. In 2022 wordt er gewerkt aan het overhevelen van strategische grondvoorraad van het resterende gedeelte van Overgooi Fase 2 Zuid. Dit zodat de continuïteit gewaarborgd blijft in de ontwikkeling van Overgooi. De activatie van fase 3 en 4 is afhankelijk van het uitgifte tempo van fase 2. De vijfde fase van Overgooi is in particulier eigendom. Daarnaast is er landschapspark 'de Overgooische Zoom'. Dit park is grotendeels aangelegd, verdere afwerking staat komende jaren gepland.
De ontwikkelstrategie van Overgooi is gericht op het uitgeven van vrijstaande kavels in het hogere segment voor het realiseren van een luxueus en hoogwaardig woongebied. De ontwikkeltijd van Overgooi is afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt en de conjunctuur. Om te voorkomen dat de inwoners langdurig het gevoel hebben in een bouwput te leven, zal waar mogelijk de terreinafwerking tijdig plaatsvinden. Aandachtspunt in het planproces zijn de onderscheidende stedenbouwkundige en architectonische mogelijkheden. Daarbij wordt veel vrijheid gegeven aan de koper. Daarnaast is het mogelijk om een cluster te realiseren, zoals een grotere villa met meerdere wooneenheden. Deze clusterkavels kunnen langs de dijk en langs de lanen liggen.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Het financieel resultaat is € 5,54 miljoen voordelig op EW per 31-12-2027. Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 0,13 miljoen
De totale kosten zijn begroot op € 82,64 miljoen waarvan € 3,99 miljoen nog te realiseren en de totale opbrengsten zijn begroot op € 88,02 miljoen waarvan € 18,35 miljoen nog te realiseren. De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2027 (einde looptijd), zie cashflowgrafiek .