In de lopende grondexploitaties zijn de gronden met een gemengde bestemming, waarin kantoren mede zijn toegestaan, slechts deels als kantooroppervlak opgenomen de grondexploitaties. In Duin is 30.000 m² opgenomen en in de grondexploitatie Verspreide percelen klein is een oppervlak voor kantoren opgenomen voor Gooisekant en het Atelier. In het project Wisselweg 1-31 wordt planologisch ruimte geboden voor een gemengde bestemming, waarvan ruim 5.500 m² voor kantoren zal worden aangewend. Als deze kantooroppervlaktes zijn gerealiseerd in de komende 4 jaar, dan is er alleen nog sprake van bestaand kantorenvastgoed en onbenutte plancapaciteit.
Programmering kantoren in MPGA2022 en in transformatieprojecten, in tijd (links) en locatie (rechts)
|
|
|---|
Als de groeiscenario’s van Bureau Buiten worden gerelateerd aan het aanbod, dan blijkt dat in het meest nadelige scenario het bestaande aanbod en de plancapaciteit voor kantoren, ruimschoots in de behoefte zal voorzien. Bij het meest gunstige scenario zal het aanbod in bestaand vastgoed en een groot deel van de harde plancapaciteit nodig zijn om in de behoefte te kunnen voorzien. Er zijn daarbij wel een aantal kanttekeningen te plaatsen:
- Het aanbod zal gaan afnemen door onttrekking van kantoren aan de markt, als gevolg van transformatie (al dan niet via sloop/nieuwbouw);
- Het aanbod voldoet niet altijd aan de kwalitatieve vraag. Het bestaande vastgoed staat niet altijd op de meest ideale locatie, is mogelijk verouderd of is niet handig ingedeeld.
Dit houdt in dat er nieuw aanbod nodig zal zijn, maar er altijd sprake zal blijven van leegstand in bestaand kantorenaanbod. Aangezien het nieuwe aanbod dat gerealiseerd kan worden in Duin gelegen zal zijn in een aantrekkelijke omgeving en het gebouw nog naar de wens van de gebruiker kan worden vormgegeven, zal bij een nadelig groeiscenario nog steeds een grote kans zijn dat in de periode tot 2030 de gronden geleverd zullen worden. Voor de andere locaties geldt dat deze mogelijk met de vaststelling van de nieuwe Visie Werklocaties Almere (VWA) aantrekkelijker worden om te ontwikkelen. Daarin is opgenomen dat transformatie en functiewijziging van werkfuncties naar of toevoeging van niet-werkfuncties met uitzondering van de centrummilieus in beginsel niet is toegestaan, tenzij dit de werkfunctie van de betreffende werklocatie ondersteunt en niet hindert. Dit effect zal mogelijk pas in 2022 of 2023 tot uiting gaan komen.
In het meest gunstige groeiscenario van werkgelegenheid in Almere zal er in ieder geval tot 2030 kwantitatief voldoende aanbod zijn om de groei op te vangen. Doordat in de grondexploitaties en projecten van derden geen grote oppervlaktes voor nieuwe kantoren zijn opgenomen, wordt in een gunstig groeiscenario, al dan niet na het realiseren van het aanbod in het MPGA, de markt gedwongen om naar bestaand aanbod te kijken. Gezien de overprogrammering die in het verleden tegen hoge afboekingskosten terug gedraaid moest worden, is het van belang om bij een grotere behoefte aan kantoorruimtes te blijven inzetten op het vullen van het bestaande aanbod en terughoudend om te gaan met het verlenen van toestemming aan de realisatie van nieuw aanbod. Pas als blijkt dat het bestaande kantorenvastgoed bij toenemende vraag leeg blijft staan, is er aanleiding om programma toe te voegen en de bestaande kantoren te laten transformeren ten behoeve van andere gebruiksdoeleinden.
In Almere is echter veel incourant aanbod (Plabeka-monitor, 2021). Dit heeft ertoe geleid dat in 2022 nader onderzoek naar de huidige en toekomstige rol van kantoren in relatie tot de economische ontwikkeling van Almere wordt gekeken.
Het bovenstaande houdt in dat de programmering van kantoren in het MPGA en de projecten van derden, aansluitend op bestaand aanbod in de stad, voorlopig voorziet in de behoefte aan kantoorvloeroppervlak tot 2030, tenzij uit genoemd onderzoek anders blijkt.