Toelichting plankaders grondexploitatie
De plankaders van een grondexploitatie vormen de basis voor de grondexploitatiebegroting. De plankaders omvatten de begrenzing en een omschrijving van het plangebied, het ruimtegebruik, het bouwprogramma en de belangrijkste werkzaamheden van de grondexploitatie om te komen tot bouwrijpe grond en de planning hiervan.
Plangebied en ruimtegebruik
Bedrijventerrein Hogekant is 20,2 ha. groot waarvan 15,9 ha. uitgeefbaar (79%) en 4,3 ha. openbaar (21%). Het terrein ligt aan de oostkant van Almere Poort en is direct bereikbaar vanaf de Hogering. De A6 ligt op een steenworp afstand. Van deze 15,9 ha. is nu circa 9,8 ha. (65 %) verkocht (geel) en resteert er nog 6,1 ha. (grijs) uit te geven. In de exploitatietekening is het plangebied weergegeven als exploitatiegrens van de grondexploitatie.
Binnen de exploitatiegrens is het ruimtegebruik vertaald naar de tabel.
ruintegebruik | m2 | % | |
|---|---|---|---|
totaal plangebied | 201.698 | ||
- te handhaven | - | ||
totaal ontwikkelgebied | 201.698 | ||
uitgeefbaar | 158.989 | 79% | |
- uitgegeven | 98.381 | ||
- nog uit te geven | 60.608 | ||
niet-uitgeefbaar | 42.709 | 21% | |
- verharding | 27.057 | ||
- groen | 15.652 | ||
- water | - |
Programma
Het programma van de grondexploitatie bestaat uit woningen, 144.813 m² bedrijven en 14.123 m² bvo voorzieningen.
programma | totaal | gerealiseerd | nog te | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | na 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
31-12-2021 | realiseren | ||||||||
woningbouw (aantallen) | |||||||||
bedrijven (m2) | 144.813 | 84.205 | 60.608 | 7.309 | 10.581 | 15.006 | 16.408 | 5.652 | 5.652 |
kantoren (m2 bvo) | |||||||||
voorzieningen (m2 bvo) | 14.123 | 14.123 | |||||||
Bedrijven | |||||||||
Logistiek | |||||||||
Industrie | |||||||||
Modern/gemengd | 144.813 | 84.205 | 60.608 | 7.309 | 10.581 | 15.006 | 16.408 | 5.652 | 5.652 |
Bovenstaande tabel laat zien dat circa 9,8 ha. (65 %) van het bouwprogramma (8,4 ha. bedrijven categorie modern/gemengd en 1,4 ha. voorzieningen) al is gerealiseerd.
Op het bedrijventerrein Hogekant is nu nog een oppervlak van circa 6,1 ha. aan uitgeefbare kavels beschikbaar, met name bestemd voor bedrijven in de categorieën modern/gemengd. Voor 2022 wordt verwacht dat we ca. 7.309 m 2 uit kunnen geven.
De programmering is afgeleid van de begroting 2022 en de ontwikkelstrategie, waarbij de programmering aangescherpt is aan de hand van de contracten en gesprekken met (potentiële) kopers.
De fasering van de gronduitgifte van de bedrijventerreinen is zo actueel mogelijk en met name de eerste twee komende jaren gebaseerd op afgesloten koopovereenkomsten (KOR), reserveringsovereenkomsten (ROK). Daarnaast wordt er rekening gehouden met de leadlijst van Economische Zaken en gesprekken met (potentiële) kopers en met de stand van zaken omtrent de benodigde omgevingsvergunningen (OV).
In de komende twee jaar wordt 1,8 ha. aan gronduitgifte verwacht, hiervan is 0,5 ha. voorwaardelijk
verkocht met betaalde reserveringsovereenkomst (ROK).
Er zijn gesprekken met (potentiële) kopers voor uitgifte van beschikbare kavels. De verwachtingen voor grondverkoop zijn positief.
Ontwikkelstrategie
In deze paragraaf wordt globaal toegelicht op welke manier het programma op de markt wordt gezet.
Alle infrastructuur voor bedrijventerrein Hogekant is reeds aangelegd in bouwrijpe staat en alle uit te geven terreinen liggen er bouwrijp bij. Om de uitgifte van kavels op Hogekant te stimuleren wordt er extra acquisitie voor Hogekant ingezet.
De markt voor gemengde bedrijven is een vragersmarkt. Ondanks de toegenomen belangstelling voor bedrijfskavels is het nog steeds noodzakelijk om bedrijven te verleiden om zich in Almere te vestigen.
In veruit de meeste gevallen is er concurrentie van andere gebieden (met name Amsterdam, maar ook
‘t Gooi of omgeving Amersfoort). Door een optimale marktconforme prijs/kwaliteit verhouding, nog voldoende ruimte en de goede ligging van Hogekant aan de Hogering kunnen partijen ‘over de streep’ worden getrokken. Komend jaar wordt ook de terreinafwerking opgestart voor bepaalde delen van de Hogekant. Dit betreft met name de Xenonstraat en de Argonweg vanaf de rotonde tot aan de busbaan.
Een aandachtspunt is de beperkte bereikbaarheid van de Hogekant op korte tot midden lange termijn. Doordat de provincie de Hogering is gaan verbreden en een aantal kruisingen ongelijkvloers gaat aanleggen is de noordelijke ontsluiting van Hogekant voor circa twee – drie jaar niet bruikbaar.
Het positioneren van Hogekant op de website Bedrijfsterreinen in Almere en de publicatie van kavelpaspoorten moet in combinatie met gerichte acquisitie de uitgifte van kavels stimuleren. Momenteel wordt gesproken met verschillende partijen voor uitgifte van grond.
Financieel resultaat, fasering, looptijd en risico's
Het financieel resultaat is € 11,8 miljoen nadelig op EW per 31-12-2029.
De totale kosten zijn begroot op € 38,81 miljoen , en de totale opbrengsten zijn begroot op € 28,51 miljoen
De kosten en opbrengsten zijn gefaseerd tot en met 31-12-2029 (einde looptijd), zie cashflowgrafiek .
Uit de grafiek is af te lezen dat de boekwaarde per 2022 € 18,71 miljoen negatief is. De komende jaren worden er opnieuw uitgiftes van bedrijfskavels verwacht met jaarlijks een steeds positievere cashflow. De laatste uitgiftes worden in 2027 verwacht op Hogekant waarna de investeringen in de openbare ruimte volgen tot 2029. De cashflow eindigt op € 11,80 miljoen nadelig in 2029.
Risicoanalyse t.b.v. bepalen risicokapitaal
Het benodigde risicokapitaal van deze grondexploitatie bedraagt € 0,44 miljoen